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SPESE CONDOMINIALI COSA C’È DA SAPERE
SPESE CONDOMINIALI COSA C’È DA SAPERE
Uno dei luoghi maggiormente prolifero di liti, insulti e antipatie è certamente l’assemblea di condominio. Qui cittadini frustrati e stressati da rumori, odori e peso economico delle spese condominiali danno il peggio di loro stessi accendendo discussioni che, non di rado, si traducono in querele che diventano il pane quotidiano di pazienti Giudici di Pace davanti ai quali, la fantomatica questione di principio, lascia finalmente il posto al buon senso e ad una convivenza tollerabile, ovviamente ben lontana dal rapporto di buon vicinato.
Uno degli argomenti che più accende gli animi e preoccupa le famiglie, soprattutto in questi ultimi anni di crisi economica, sono senz’altre le spese condominiali. Da quelle per la gestione ordinaria e quelle di manutenzione straordinaria.
In particolare, le spese condominiali si suddividono in tre grosse categorie:
1. Le spese di manutenzione ordinaria sono quelle necessarie alla manutenzione del bene condominiale e volte alla sua conservazione;
2. Quelle di manutenzione straordinaria sono quelle spese che si rendono necessarie per riportare alla sua normale funzionalità il bene, qualora questa sia venuta meno a causa della mancanza di manutenzione ordinaria ovvero per un evento imprevedibile, si pensi alla rottura della caldaia e la sua sostituzione;
3. Le innovazioni sono invece quegli interventi volti a migliorare e facilitare la fruizione delle parti condominiali, si pensi all’installazione dell’ascensore.
Quanto alle spese di ordinarie e straordinaria manutenzione, queste sono obbligatorie per tutti i condomini, ovviamente se deliberate con le maggioranze richieste. Quanto invece alle innovazioni queste non sono obbligatorie se giudicate voluttuarie o particolarmente gravose, dunque se inutili o costose. In questo caso resteranno a carico dei soli condomini che le hanno deliberate, ovviamente coloro che vi si sono opposti non potranno fruire dell’innovazione salvo che non versino la quota che sarebbe stata di loro competenza al momento dell’installazione. Quanto alla ripartizione delle spese, l’art 1123 c.c. prescrive due criteri. Il primo criterio, salvo diversa previsione del regolamento condominiale, prevede la ripartizione della spesa in misura proporzionale al valore della proprietà, dunque sulla base di tabelle millesimali. Il secondo criterio, invece prevede una ripartizione in proporzione all’uso che ciascuno condomino può farne. In ultimo, il terzo comma dell’art. 1123 prevede che nel caso in cui in un condominio siano presenti più scale, più cortili, più opere o impianti destinati a servire una parte soltanto dell’intero fabbricato, le spese relative dovranno essere suddivise tra i condomini che ne traggono utilità.
La maggioranza richiesta in seno all’assemblea condominiale per l’approvazione di una spesa, è diversa a seconda che si tratti di spesa ordinaria, straordinaria o innovazioni.
In particolare, per le spese ordinarie è richiesta la maggioranza dei presenti che devono rappresentare almeno 1/3 dei millesimi totali. Quanto invece alle spese straordinarie è richiesta la maggioranza dei presenti che devono rappresentare almeno ½ dei millesimi. Infine, per la delibera delle innovazioni è richiesta la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno i 2/3 dei millesimi.
A proposito delle innovazioni, tuttavia, con la riforma del condominio sono state introdotte le c.d. innovazioni agevolate ossia delle innovazioni per la delibera delle quali è sufficiente la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno il 50% dei millesimi. Tra le innovazioni agevolate rientrano ad esempio quelle volte al superamento di barriere architettoniche, quelle volte ad ottenere un maggior risparmio energetico, eccetera eccetera.
Ovviamente l’assemblea non potrà deliberare che non vi è la prova che tutti i condomini siano stati regolarmente convocati.
In ultimo si precisa che le delibere assembleari possono essere impugnate entro trenta giorni tale termine decorre dal giorno dell’assemblea per coloro che vi hanno presenziato ma erano contrari alla votazione o vi si sono astenuti mentre decorrerà dal momento della comunicazione del verbale per gli assenti.

Comunque “Il mondo va così. A quelli del primo piano non interessa dell’ ascensore rotto. Tanto loro vanno a piedi. E a quelli del quarto non interessa dei bidoni sotto le finestre. Tanto la puzza non arriva fino al tetto. Ecco fatto. E poi ci parlano di solidarietà sociale. Ma se non siamo neanche in grado di occuparci del nostro dirimpettaio, cosa vuoi che ci freghi di uno che tira le cuoia nel terzo mondo.” (Luciana Littizzetto)
Avv. Giulia Tallarita Patrocinante in Cassazione Foro di Torino
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